Ruas de bairros vão ter IPTU mais caro sobre terrenos que condomínios de luxo

A Prefeitura de Ponta Grossa quer revisar a Planta Genérica de Valores (PGV) dos terrenos, o que vai impactar no valor da cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Desatualizado há 47 anos, de acordo com o Município, o projeto de Lei encaminhado à Câmara Municipal, com a premissa de atualizar o valor do metro quadrado das propriedades, apresenta discrepâncias quando se compara ruas de bairros e condomínios de luxo.

A Prefeitura justifica a reforma apontando uma defasagem desde 1978, com valores que foram corrigidos apenas pela inflação. Para esta atualização, foi utilizado um estudo realizado entre 2014 e 2016, cujos dados foram corrigidos pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) para valerem em 2025. Só que os dez anos de distância do momento atual para à época da realização do estudo coloca em xeque a justiça social da tal atualização.

Mais caro em ruas de bairros

A metodologia e a base de dados utilizada resultam em uma tabela de valores que, em certos cenários, pode gerar uma carga tributária proporcionalmente maior para imóveis em bairros menos valorizados, em comparação com propriedades de luxo. Inclusive, o vice-Prefeito, Pastor Moisés Faria, admitiu em entrevista ao Fornazari.com após audiência pública que “alguns locais muito mais nobres na cidade de Ponta Grossa, por essa essa avaliação ter sido feita lá em 2016, ainda não vão ter necessariamente uma valorização como deveriam”.

Para ilustrar essas discrepâncias, houve uma análise de dados apresentados no documento apresentado pelo Governo Municipal, levando em conta o valor atual do metro quadrado (m²) para recolhimento de IPTU, o valor de potencial imobiliário de 2025 e o valor proposta pela PGV como atualização.

A tabela e a análise a seguir demonstram como a PGV atualizada pode ter uma incidência percentual sobre o valor de mercado muito maior em imóveis de bairro do que em alguns condomínios de luxo, indicando uma potencial injustiça na distribuição da carga tributária. Se estiver no celular, vire o aparelho para ver melhor a tabela.

Localização	Tipo	IPTU M2 Atual (R$) [Fonte]	PGV Atualizada M2 (R$) [Fonte]	Valor de Mercado M2 (Maio/2025) (R$) [Fonte]	Proporção PGV Atualizada / Mercado (%)
Parque dos Franceses	Condomínio	15,76	396,55	1.116,00	35,53%
Rua Christiano Kratsch	Bairro (Oficinas)	11,82	397,08	588,00	67,53%
Terras Alphaville	Condomínio	9,38	197,50	800,00	24,69%
Rua Euzébio de Queiroz	Bairro (Uvaranas)	15,04	250,84	378,78	66,22%
Condomínio Pq Doman	Condomínio	12,33	181,70	1.250,00	14,54%
Rua Raul Faria	Bairro (Ronda)	7,55	395,08	734,00	53,82%

Análise dos Exemplos:

• Parque dos Franceses (Condomínio) vs. Rua Christiano Kratsch (Bairro): O Parque dos Franceses tem um valor de mercado de R$ 1.116,00/m² e uma PGV atualizada de R$ 396,55/m², representando cerca de 35,53% do valor de mercado. Em contraste, a Rua Christiano Kratsch, em bairro, tem um valor de mercado de R$ 588,00/m², mas sua PGV atualizada é de R$ 397,08/m² – um valor absoluto inclusive ligeiramente maior do que o do condomínio. A proporção da PGV sobre o valor de mercado para essa rua de bairro é de aproximadamente 67,53%, evidenciando um impacto proporcionalmente muito mais elevado. Inclusive, neste caso, a Rua Christiano Krastch, que pagava menos IPTU sobre o terreno que o Parque dos Franceses (R$ 11,82 x R$ 15,76), passará agora a pagar mais com a “atualização’ (R$ 396,55 x R$ 397,08).

• Terras Alphaville (Condomínio) vs. Rua Euzébio de Queiroz (Bairro): Terras Alphaville tem um valor de mercado de R$ 800,00/m² com uma PGV atualizada de R$ 197,50/m², correspondendo a aproximadamente 24,69% do valor de mercado. A Rua Euzébio de Queiroz, em bairro, tem um valor de mercado de R$ 378,78/m², mas sua PGV atualizada é de R$ 250,84/m², representando cerca de 66,22% do valor de mercado. A PGV atualizada da rua de bairro também é superior à do condomínio de luxo, mesmo com o condomínio tendo mais que o dobro do valor de mercado, e a incidência percentual da PGV sobre o valor de mercado é quase três vezes maior para a rua de bairro. Aqui a situação é ainda mais gritante, com IPTU sobre terrenos sendo mais de R$ 50 por m² mais caro que no Alphaville.

• Pq. Doman (Condomínio) vs. Rua Raul Faria (Bairro): O Condomínio Pq Doman tem um valor de mercado de R$ 1.250,00/m² e sua PGV atualizada é de R$ 181,70/m², representando 14,54% do valor de mercado. A Rua Raul Faria, em bairro, possui um valor de mercado de R$ 734,00/m², mas sua PGV atualizada será de R$ 395,08/m², correspondendo a 53,82% do valor de mercado. A PGV atualizada da rua de bairro é mais que o dobro da PGV do condomínio, o que vai gerar um IPTU sobre o terreno também duas vezes maior.

Esses exemplos demonstram que, embora a Prefeitura busque atualizar os valores defasados, a metodologia e a base de dados utilizada resultam em uma tabela de valores que, em certos cenários, pode gerar uma carga tributária proporcionalmente maior para imóveis em bairros menos valorizados, em comparação com propriedades de luxo. A maior problema para este cenário é o envelhecimento rápido do estudo de 2014 a 2016, que não dá conta da realidade de Ponta Grossa.

Revisão apenas sobre os terrenos, e não edificações

Como uma justificativa da própria Prefeitura para não elevar ainda mais os valores de IPTU, o projeto de lei revisa apenas os valores dos terrenos, e não das edificações. O governo municipal reconhece que os valores das edificações também estão defasados em relação ao mercado, mas atualização demandaria novos estudos específicos.

Essa decisão pode levar a situações em que, se o valor venal da edificação de uma casa maior não estiver atualizado (por exemplo, após uma reforma), a pessoa com uma casa mais simples em um terreno de igual metragem no mesmo bairro, pode, no final, pagar até mais IPTU proporcionalmente ao valor total do imóvel, pois o ajuste se concentra exclusivamente no terreno.

Defesa do estudo de 2014-2016

O secretário da Fazenda, Cláudio Grokoviski, enfatiza a importância do debate público para “dirimir todas as dúvidas” e “deixar esse projeto muito maduro”. Ele defende que o estudo de 2014-2016 “guardou todas as condições necessárias para que o estudo seja colocado no dia de hoje”, tendo sido corrigido pelo IPCA para 2025.

Porém, ele ressalta a necessidade atualizações mais frequentes da PGV, com o projeto prevendo a obrigação de revisão a cada 4 anos, como em Curitiba (PR), para evitar novas defasagens como a atual, de 47 anos. Grokoviski afirma que “se a gente fizer daqui 4 anos uma nova atualização dentro das normas que é necessário, certamente a gente vai ter uma correção maior desses terrenos aí que lá em 2014, 16 talvez nem existiam”.

É possível saber o m² proposto pela prefeitura para a sua rua por este link, apesar de não ser tão rápido de encontrar, por haver a necessidade da análise e aproximação do mapa.

Detalhes do projeto de lei sobre o IPTU

A iniciativa faz parte de um Plano de Ajuste Fiscal PG, que conta com outros cinco projetos, e é justificada como uma “correção de 47 anos”. O governo justifica que a mudança é necessária para seguir recomendações do Tribunal de Contas do Estado e à Reforma Tributária. Porém, um dos objetivos é, sim, aumentar a arrecadação para “devolver serviços para a população”, como escrito no Projeto de Lei.

“Esse é o maior interesse que nós temos realmente de investir na nossa cidade, de ver a nossa cidade crescer com qualidade para o povo, qualidade em saúde, qualidade em pavimentação, qualidade em educação”, crava o secretário da Fazenda, Cláudio Grokoviski.

Para ‘amenizar’ o impacto no contribuinte, o projeto prevê uma trava, com limite no aumento do imposto: em 2026, o IPTU não poderá ultrapassar 50% do valor pago em 2025; a partir de 2027, o acréscimo anual será limitado a 10% mais a inflação (IPCA), até que o valor atinja 100% da PGV atualizada. Só que a proposta também prevê que a atualização da PGV seja feita a cada quatro anos, o que elevará os valores-base.